Question 1

O que é a Parcela?

Accepted Answer

A Parcela é uma plataforma institucional de due diligence imobiliária que cobre Portugal, Espanha, França, Alemanha, Itália, Países Baixos, Áustria, Bélgica, Polónia, Suécia, Finlândia, Noruega, Dinamarca e mais mercados. A partir de uma única referência cadastral, morada ou coordenadas, gera em menos de 30 segundos um relatório de grau notarial com mais de 14 secções: cadastro, ordenamento, riscos, comparáveis, ESG, narrativa de IA.

Question 2

O que é uma referência cadastral em Portugal?

Accepted Answer

É o identificador atribuído a um prédio no cadastro predial da DGT (Direção-Geral do Território), por exemplo AAA000394476. Cada prédio tem ainda a sua identificação na matriz predial das Finanças (artigo matricial por freguesia) e o registo na Conservatória do Registo Predial. A Parcela resolve o prédio pela referência cadastral nacional via DGT OGC API Features onde o cadastro é sistemático.

Question 3

Porque é que o cadastro predial só cobre cerca de 35% do território?

Accepted Answer

O cadastro predial sistemático em Portugal está concluído em apenas cerca de 35% dos municípios; o restante território assenta no cadastro geométrico da propriedade rústica ou na matriz predial das Finanças, que tem valor fiscal e não geométrico rigoroso. A Parcela indica de forma transparente a proveniência da geometria — cadastro DGT rigoroso ou fonte aproximada. O programa BUPi (Balcão Único do Prédio) está a alargar a cobertura, sobretudo no interior e no Norte.

Question 4

A Parcela substitui a certidão da Conservatória do Registo Predial?

Accepted Answer

Não. O relatório Parcela é uma pré-análise técnica para a decisão de investimento ou aquisição. A certidão permanente do registo predial (propriedade, hipotecas, ónus), a caderneta predial das Finanças, o pedido de informação prévia à Câmara Municipal e os estudos geotécnicos continuam a ser necessários antes da escritura. A Parcela consolida estas fontes num só relatório.

Question 5

O que são a REN e a RAN e porque importam?

Accepted Answer

A Reserva Ecológica Nacional (REN) e a Reserva Agrícola Nacional (RAN) são condicionantes legais que restringem fortemente a construção: leitos e zonas ameaçadas por cheias, áreas de elevado risco de erosão, faixa costeira e solos agrícolas de elevada aptidão. Um prédio em REN ou RAN pode ser praticamente não edificável mesmo que o PDM o classifique como solo urbano. A Parcela cruza a geometria do prédio com estas reservas e sinaliza o impacto na edificabilidade.

Question 6

Como gere a Parcela o risco de cheias?

Accepted Answer

A APA (Agência Portuguesa do Ambiente) publica as cartas de zonas inundáveis e de risco de inundação ao abrigo da Diretiva 2007/60/CE — cenários de baixa, média e alta probabilidade. A Parcela amostra a camada por ponto e sinaliza se o prédio se encontra em zona inundável, com atenção especial às bacias do Tejo, Mondego e Douro e ao litoral. Em afluentes e linhas de água menores a cartografia detalhada pode faltar — um estudo hidrológico complementar mantém-se recomendável.

Question 7

Porque é que o risco de incêndio rural é tão relevante em Portugal?

Accepted Answer

Portugal tem uma das maiores exposições da Europa a incêndios rurais (os verões de 2017 e 2022 confirmaram-no). A Parcela cruza a geometria do prédio com a cartografia de perigosidade e de área ardida do ICNF (Instituto da Conservação da Natureza e das Florestas). Em Portugal, a perigosidade de incêndio é um fator de decisão e de seguro de primeira ordem — equivalente, em peso, ao risco de cheias no resto da Europa.

Question 8

Como funciona o ordenamento do território em Portugal?

Accepted Answer

O ordenamento é municipal: cada um dos 308 municípios elabora o seu Plano Diretor Municipal (PDM), por vezes complementado por Planos de Urbanização (PU) ou Planos de Pormenor (PP). Não existe um portal nacional vetorizado único de PDM. A Parcela extrai os parâmetros (classificação e qualificação do solo, índices de utilização e de implantação, altura) da ficha do PDM quando vetorizada, e liga de forma profunda ao SNIT (Sistema Nacional de Informação Territorial, DGT) e ao geoportal municipal quando não — o mesmo padrão de Itália (7.904 comuni) e Espanha (17 CCAA).

Question 9

Que impostos incidem sobre a compra de um prédio?

Accepted Answer

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é progressivo, com taxas que dependem do valor e do tipo de prédio (habitação própria e permanente, secundária, rústico ou terreno para construção). Acresce o Imposto do Selo a 0,8% sobre a transmissão. A escritura e o registo predial somam custos adicionais. A Parcela sinaliza o enquadramento na advertência legal do relatório; a liquidação exata deve ser confirmada junto das Finanças ou de um solicitador/advogado.

Question 10

Que dados geológicos utiliza a Parcela?

Accepted Answer

A Parcela utiliza a carta geológica de Portugal do LNEG (Laboratório Nacional de Energia e Geologia) — litologia e formações — como base para a pré-análise de aptidão de fundações. É a referência geológica nacional. Estudos geotécnicos específicos (sondagens, ensaios) continuam a ser necessários na fase de projeto.

Question 11

A Parcela analisa o potencial solar?

Accepted Answer

Sim. A Parcela utiliza o PVGIS (EU JRC) para o rendimento específico e a irradiação mensal no plano ótimo. Portugal tem das maiores irradiâncias da Europa, pelo que o potencial fotovoltaico é frequentemente um argumento de valor — cruzado com o estudo de insolação e de sombras 3D para verificar a obstrução pela envolvente.

Question 12

Que sistema de coordenadas usa Portugal?

Accepted Answer

O sistema nacional obrigatório é o ETRS89 / PT-TM06 (EPSG:3763), nos termos da Portaria 245/2012. O Datum 73 / Hayford-Gauss (EPSG:27493) é o datum herdado pré-2012, ainda presente em cartografia antiga, e a sua transformação exige a grelha NTv2 DLX.gsb. A DGT OGC API Features e a cache GeoJSON da Parcela falam WGS84 (EPSG:4326).

Question 13

A Parcela cobre todo o território português?

Accepted Answer

O cadastro DGT cobre o território continental onde o cadastro é sistemático (~35%); no resto, a Parcela recorre ao cadastro geométrico, à matriz ou a um envelope aproximado, sempre com a proveniência sinalizada. O ordenamento é tratado município a município (308 PDM) via SNIT. As Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira têm enquadramento próprio de ordenamento.

Question 14

O que oferece a Parcela a uma instituição financeira portuguesa?

Accepted Answer

O nível Enterprise integra a Parcela como motor de DD técnica no fluxo de originação de crédito: chamada à API REST no ponto de decisão, scoring de risco de 6 eixos em sub-500 ms, relatório DD assinado SHA-256 para o processo, alertas de ordenamento para revisão de garantias, isolamento por esquema de BD e SSO ao diretório corporativo (Azure AD / Okta).

Question 15

A Parcela tem uma API pública?

Accepted Answer

Sim. API REST em /api/v1/pt/predios que cobre cadastro, ordenamento, riscos, INE e narrativa de IA. Chave Bearer via /settings/api. OpenAPI 3.1 em /api/v1/openapi.json. Cliente TypeScript via npm install @parcela/sdk. O nível Enterprise inclui webhooks (dd_report.complete, plan_change.detected), DD em lote sobre carteira e SLA dedicado.

Question 16

Que preços estão disponíveis?

Accepted Answer

Free (Open Beta) 0 EUR — painéis essenciais, mapa e um número limitado de relatórios por mês. Pagamento por relatório: um Relatório de Prédio a partir de 49 EUR, um relatório Due Diligence a partir de 199 EUR — pagamento único, sem subscrição. Para uso regular, os pacotes mensais (Starter, Professional, Enterprise) reduzem o preço por relatório entre 25% e 60%. White-label, API REST e SSO estão nos planos Professional e Enterprise (ver /pt/enterprise). Todos os preços sem IVA.