Question 1

Wat is Parcela?

Accepted Answer

Parcela is een institutioneel due-diligence-platform voor onroerend goed in Belgie, Nederland, Duitsland, Frankrijk, Oostenrijk, Italie, Polen, Zweden, Finland, Noorwegen en Denemarken. Op basis van een enkel kadastraal perceel-ID maakt het binnen 30 seconden een notarisklaar rapport van 14+ secties: kadaster, gewestelijke planning, bodemattest, overstromingsrisico, geologie, erfgoed, marktdata en AI-verhaal.

Question 2

Welke databronnen gebruikt Parcela voor Belgie?

Accepted Answer

SPF Finances / FOD Financien GAPD voor het kadaster (INSPIRE WMS + WFS, geen authenticatie, 100 % federale dekking). NGI / IGN Belgie voor de federale topo-basislaag (CartoWeb.be), orthofoto, DTM, AdminVector en de Ortho Floods 2021-overlay. Geopunt / Digitaal Vlaanderen voor GRB-topo, RUP-planning, Overstromingsgebieden en DOV geologie. SPW Geoportail Wallonie voor PICC-topo, Plan de Secteur, Zones inondables en ISSEP-geologie. UrbIS + Bruxelles Environnement voor Brussel-Hoofdstad. OVAM Grondeninformatieregister voor het bodemattest (verplicht in Vlaanderen). Statbel voor demografie en prijzen. EU JRC PVGIS voor zonnepotentieel.

Question 3

Wat is het bodemattest van OVAM en waarom is het belangrijk?

Accepted Answer

Het bodemattest is een wettelijk verplicht document in Vlaanderen voor bijna elke vastgoedoverdracht voor de notariele akte kan worden verleden. Het maakt de status uit het Grondeninformatieregister van OVAM zichtbaar: blanco, vermoeden van verontreiniging, onderzoek lopend, gesaneerd of met gebruiksbeperking. Parcela toont de status onmiddellijk in het rapport — equivalent aan de Franse ERRIAL. In Wallonie speelt de SPW BDES een vergelijkbare rol; in Brussel het register van Leefmilieu Brussel.

Question 4

Hoe omgaat Parcela met de drie-gewesten fragmentatie?

Accepted Answer

Belgie heeft op constitutioneel vlak drie gewesten — Vlaanderen, Wallonie en Brussel-Hoofdstad — elk met eigen planning, vergunningverlening, bodemregister en geologische dienst. Parcela detecteert automatisch het gewest aan de hand van de NIS-gemeentecode in het kadastraal nummer en schakelt de juiste databronnen in: RUP + Geopunt voor Vlaanderen, Plan de Secteur + SPW voor Wallonie, PRAS + UrbIS voor Brussel-Hoofdstad. De federale lagen (GAPD-kadaster, NGI-orthofoto, NGI-DTM) zijn nationaal.

Question 5

Vervangt Parcela de notariele akte of het bodemattest?

Accepted Answer

Nee. Het Parcela-rapport is een technische voorafgaande analyse voor de aankoopbeslissing. De notariele akte blijft verplicht voor elke vastgoedtransactie (Belgie hanteert een transcriptiesysteem — Hypotheekwet — en geen Torrens-stelsel). Het officiele OVAM bodemattest moet door de verkoper bij OVAM worden aangevraagd; Parcela spiegelt de status maar het wettelijk document blijft het originele attest. Voor saneringsverplichtingen onder ALSAG of BDES is een erkende bodemsaneringsdeskundige nodig.

Question 6

Welke kadastrale ID-format gebruikt Belgie?

Accepted Answer

Het Belgisch kadastraal nummer wordt opgebouwd uit Afdeling (5 cijfers, vaak gelijk aan de NIS-gemeentecode) + Sectie (1-2 letters) + Perceelnummer (1-4 cijfers) + optioneel macht/exponent (formaat /00A000). Voorbeelden: 21009 A 0352 voor Brussel-Stad, 11002 B 0125 voor Antwerpen, 25104 A 0001 voor Waver. Parcela aanvaardt alle gangbare schrijfwijzen met of zonder spaties en het optionele macht-deel.

Question 7

Welke CRS gebruikt Parcela voor Belgie?

Accepted Answer

EPSG:3812 (ETRS89 / Belgian Lambert 2008) is de huidige officiele projectie en verplicht voor alle nieuwe geodata. EPSG:31370 (BD72 / Belgian Lambert 72) blijft alomtegenwoordig in oude kadasterstukken en engineering-tekeningen — er is een verschuiving van 10-25 m tegenover Lambert 2008, dus voor exacte transformatie is een NGI-grid nodig. Verticaal datum: TAW (Tweede Algemene Waterpassing), EPSG:5710, dicht bij NL NAP binnen enkele cm. Parcela canoniseert intern naar EPSG:4326 (WGS84) en biedt EPSG:3812 + EPSG:31370 + EPSG:3857 als publicatieprojecties.

Question 8

Hoe behandelt Parcela de overstromingen van juli 2021?

Accepted Answer

Voor percelen in de provincies Luik, Namen en Luxemburg wordt de NGI-orthofoto Ortho Floods 2021 als extra laag toegevoegd, bovenop de officiele Walloon zones inondables (Plan PLUIES) en de EU-Floods Directive 100-jaar en 1000-jaar scenarios. De Vesdre- en Maasvallei werden zwaar getroffen (40 doden, ~2 miljard euro schade) en SPW heeft de risicobasis sinds 2021 materieel uitgebreid.

Question 9

Welke RTK-netwerken zijn beschikbaar in Belgie?

Accepted Answer

Drie regionale RTK-netwerken: FLEPOS in Vlaanderen (beheerd door Digitaal Vlaanderen), WALCORS in Wallonie (beheerd door SPW Geomatique), en IGNBRU in Brussel-Hoofdstad. Het EPN Central Bureau bevindt zich in Brussel — Belgie is daarmee een spilpositie voor het Europese permanente GNSS-netwerk. Voor centimeter-nauwkeurigheid ter plaatse blijven veldopnames met deze diensten de referentie.

Question 10

Wat zijn de registratierechten per gewest?

Accepted Answer

Vlaanderen: 3 % voor de gezinswoning (sinds 1 januari 2022), 12,5 % voor andere onroerende goederen. Wallonie: 7 % voor de gezinswoning (sinds 2024), 12,5 % algemeen. Brussel-Hoofdstad: 12,5 % standaard met vrijstellingen tot 200 000 euro voor bescheiden woningen. Notariele kosten ongeveer 1,5 % gemiddeld. Belgie biedt geen 100 %-aandelendeal-vrijstelling op de schaal van Duitsland of Oostenrijk.

Question 11

Welk titelsysteem hanteert Belgie?

Accepted Answer

Belgie hanteert een transcriptiesysteem (Hypotheekwet / Loi hypothecaire) — de titel wordt vastgesteld via de notariele aktenketen, niet via een sluitend staatsregister zoals het Torrens-stelsel in Oostenrijk of Duitsland. Hypotheekkantoren zijn federaal maar per arrondissement georganiseerd. Een notariele akte is verplicht voor elke vastgoedtransactie. Het bodemattest (Vlaanderen) of de BDES-status (Wallonie) is een aanvullende wettelijke verplichting voor de akte gepasseerd kan worden.

Question 12

Dekt Parcela alle gemeenten van Belgie?

Accepted Answer

Ja, voor de federale lagen (SPF Finances GAPD-kadaster, NGI CartoWeb, NGI-orthofoto, NGI-DTM, NGI Ortho Floods 2021, NGI AdminVector). De gewestelijke planning is volledig geintegreerd voor Vlaanderen (RUP via Geopunt) en Brussel-Hoofdstad (PRAS via UrbIS), en deels voor Wallonie (Plan de Secteur via SPW ArcGIS Server). 581 gemeenten worden gedekt (post-2019 fusies van 15 Antwerpse gemeenten).

Question 13

Welke lokale waarde-toevoegingen biedt Parcela voor Vlaamse aktes?

Accepted Answer

OVAM-spiegel — het bodemattest is wettelijk vereist voor bijna elke Vlaamse vastgoedoverdracht; Parcela toont de Grondeninformatieregister-status onmiddellijk in het rapport. RUP-conformiteit — controle op woongebied, agrarisch, industrie, recreatie met automatische uitlijning op de gemeentelijke verordening. GRB-topo — 25 cm precisie gebouw + perceelgrens via Geopunt WFS. DOV-geologie — boringen + sonderingen + grondwaterpeilen via DOV WMS. Onroerend Erfgoed — automatische erfgoedwaarschuwing voor beschermde monumenten + ankerplaatsen.

Question 14

En voor Waalse percelen?

Accepted Answer

BDES-spiegel — SPW Banque de Donnees de l'Etat des Sols voor bodemstatus (precautionnel / gestion des risques / assainissement). Plan de Secteur — zonering habitat, agricole, foret, services publics, espaces verts, ZACC. ORTHO_2023 — 12,5-25 cm Walloon orthofoto. ISSEP geologie — Carte Geologique de Wallonie 1:25 000. Natura 2000 + Reserve Naturelle via SPW BIODIVERSITE. Patrimoine Immobilier via AWaP. Speciaal: 2021-overstromingsoverlay voor de provincies Luik, Namen, Luxemburg.

Question 15

En voor Brusselse percelen?

Accepted Answer

PRAS — Plan Regional d'Affectation du Sol via UrbIS WMS, dense 19-gemeente dekking, bilinguaal NL-BE / FR-BE. UrbIS-3D — 50 cm 3D-gebouwenmodel. Bruxelles Environnement / Leefmilieu Brussel voor bodemcontaminatie en geologie. Direction des Monuments et Sites voor erfgoed. Statbel-data per gemeente. CIRB / CIBG beheert het hele UrbIS-stelsel — een van de meest geintegreerde regionale geoportals in Europa.

Question 16

Hoe sleutelen wij INSPIRE-conform de Belgische data binnen?

Accepted Answer

Belgie heeft een sterke INSPIRE-conformiteit. SPF Finances GAPD publiceert INSPIRE CP (Cadastral Parcel) WMS + WFS. NGI publiceert INSPIRE Topo Maps, Orthoimagery, DTM en AdminVector. De gewestelijke diensten (Geopunt, SPW, UrbIS) volgen INSPIRE-schemas voor Land Use, Protected Sites, Natural Risk Zones en Soil. Parcela consumeert deze gestandardiseerde feeds en normaliseert naar het interne datamodel.

Question 17

Welk Brussels-specifiek vermelding is de moeite waard?

Accepted Answer

Brussel-Hoofdstad is een van de meest geintegreerde regionale geoportals in Europa, geleid door CIRB / CIBG. Het EPN Central Bureau (verantwoordelijk voor het Europese GNSS-referentie-netwerk) bevindt zich eveneens in Brussel — Belgie speelt een spilpositie in de Europese geodesie. Voor vastgoedtransacties is het bilingue (NL-BE / FR-BE) regime een onderscheidende factor; Parcela serveert beide talen inline.

Question 18

Heeft Parcela ondersteuning voor de Duitstalige gemeenschap?

Accepted Answer

De Duitstalige Gemeenschap (Eupen, St. Vith en de 9 Ostkantons, ongeveer 78 000 inwoners) is administratief deel van Wallonie. Voor de eerste cut levert Parcela NL-BE primair en FR-BE als alternatief; DE-BE staat op de roadmap voor Phase 7. Voor percelen in de Ostkantons schakelt het systeem automatisch over op de Waalse databronnen (SPW Plan de Secteur, BDES, ISSEP geologie).

Question 19

Welke vergelijkingsdata zijn beschikbaar?

Accepted Answer

Statbel publiceert per gemeente kwartaalcijfers voor mediaanprijs van woningen, aantal transacties en trend over 5 jaar. Voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest publiceert het Observatoire des Bureaux daarnaast kantoor-marktdata. Voor commerciele dieptecomparabel-analyse zijn er geen Belgische open data van DVF-FR-schaal — voor diepe transactie-historiek wordt aangeraden om aanvullende paid sources te combineren (Realo, Immoscoop, of notariele kamer-statistieken).

Question 20

Welke risicos controleert Parcela voor Belgie?

Accepted Answer

Overstroming — Overstromingsgebieden (FL) / Zones inondables (W) / Brusselse risicokaarten, plus speciaal de NGI Ortho Floods 2021-overlay voor de Maasvallei en de Vesdrevallei. Bodemverontreiniging — OVAM (FL, wettelijk verplicht) / SPW BDES (W) / Leefmilieu Brussel (BRU). Erfgoed — Onroerend Erfgoed (FL) / Patrimoine Immobilier Wallon (W) / Direction des Monuments et Sites (BRU). Natuur — Natura 2000 + VEN (FL) + Reserve Naturelle (W). Geologie — DOV (FL) / ISSEP (W) / Bruxelles Environnement (BRU). Hellingsanalyse via DHMV-II / MNT Wallonie / UrbIS-3D.

Question 21

Welke INSPIRE-laagcategorie hoort bij wat?

Accepted Answer

CP (Cadastral Parcel): SPF Finances GAPD federaal. AU (Administrative Units): NGI AdminVector. LC (Land Cover) / LU (Land Use): RUP, Plan de Secteur, PRAS. PS (Protected Sites): Natura 2000, VEN, Reserves Naturelles. SO (Soil): OVAM, BDES, Leefmilieu Brussel. GE (Geology): DOV, ISSEP. NZ (Natural Risk Zones): Overstromingsgebieden, Zones inondables. EL (Elevation): NGI DTM, DHMV-II, MNT Wallonie, UrbIS-3D. OI (Orthoimagery): NGI Orthophoto, OGWRGB11VL, ORTHO_2023, UrbIS basemap.

Question 22

Heeft Parcela een publieke API?

Accepted Answer

Ja. REST API onder /api/v1/be/percelen dekt kadaster, planning (per gewest), OVAM/BDES bodemstatus, overstroming, geologie, erfgoed, Statbel-data en AI-verhaal. Bearer-token via /settings/api. OpenAPI 3.1 op /api/v1/openapi.json. TypeScript-client via npm install @parcela/sdk. Enterprise-tarief bevat webhooks (dd_report.complete, planning_change.detected) en batch DD over portfolios.

Question 23

Hoeveel kost Parcela?

Accepted Answer

Free (Open Beta) — 0 EUR: kernpanelen, kaart en een beperkt aantal rapporten per maand. Betaal per rapport: een Retail-rapport vanaf 59 EUR, een Due Diligence-rapport vanaf 499 EUR — eenmalig, zonder abonnement. Voor regelmatig gebruik verlagen maandpakketten (Starter, Professional, Enterprise) de prijs per rapport met 25–60%. White-label, REST API en SSO zitten in de plannen Professional en Enterprise (zie /be/enterprise). Alle prijzen exclusief btw; volumekorting via de maandpakketten, hogere volumes op aanvraag.

Question 24

Welke markten dekt Parcela in totaal?

Accepted Answer

Polen, Duitsland, Frankrijk, Italie, Nederland, Belgie (11de markt, mei 2026), Oostenrijk, Denemarken, Noorwegen, Zweden, Finland. Spanje is de 12de markt. Voor elke markt heeft Parcela dezelfde basisstructuur: lokale kadaster + planning + risicos + erfgoed + markt + AI-verhaal in lokale taal.

Question 25

Wat onderscheidt Parcela van andere vastgoedplatformen?

Accepted Answer

Multi-markt met een interface, dezelfde workflow in elf landen met lokale taal en lokale juridische verwijzingen. Automatische risicoscoring op 6 assen met IRR-projectie en AI-verhaal. SHA-256-ondertekende DD-rapporten, onveranderlijk en auditeerbaar. White-label-first via CSS custom properties en tenant_branding. AI waar het telt: Claude Vision voor notariele akten, Claude Opus voor verhalen. Echt bruikbaar Free-plan in Open Beta.

Question 26

Wat zijn de seismic, radon en aardbevingsrisicos in Belgie?

Accepted Answer

Belgie ligt in een laag-seismische zone (EMS-98 typisch 5-6, met enkele zones tot 7 langs de Hoge Venen en de breukenzone bij Luik); Eurocode 8 is normatief voor klasse II-IV gebouwen maar de seismische lastfactor is lager dan in Italie of Oostenrijk. Radon — verhoogd potentieel in de Ardennen (granitische ondergrond), gepubliceerd door het FANC (Federaal Agentschap voor Nucleaire Controle). Mijnverzakking — verlaten steenkoolmijnen in Wallonie (Limburg-Charleroi-bekken) en Limburgs-Kempens bekken in Vlaanderen; SPW DGO3 + DOV publiceren risicokaarten.

Question 27

Welke vergunningverlening en alerts kan Parcela bieden?

Accepted Answer

Voor Vlaanderen integreert Parcela met het Omgevingsloket (omgevingsloket.be) — het centraal portaal voor omgevingsvergunningen. Voor Wallonie geldt het systeem van SPW Permis (per gemeente met centrale aankondiging). Voor Brussel-Hoofdstad het openpermits.brussels portaal. Planning-alerts (e-mail bij RUP / Plan de Secteur / PRAS-wijziging) zijn een Professional-feature.

Question 28

Hoe wordt het Brusselse twee-talige regime in het rapport behandeld?

Accepted Answer

Voor percelen in Brussel-Hoofdstad maakt Parcela het rapport beschikbaar in beide officiele talen (NL-BE en FR-BE) — de gebruiker kiest welke taal hij wenst. Citaten uit PRAS en gemeentelijke verordeningen worden weergegeven in beide talen waar het brondocument bilingue is. UrbIS-laagnamen zijn natively bilingue.

Question 29

Hoe verschilt onze BE-aanpak van NL?

Accepted Answer

Hoewel beide landen Nederlandstalig zijn, is "Vlaams" (NL-BE) niet identiek aan "Nederlands" (NL-NL); juridische termen verschillen (bijvoorbeeld kadaster vs Kadaster, RUP vs bestemmingsplan, vergunning vs omgevingsvergunning). De drie-gewesten fragmentatie in Belgie heeft geen NL-equivalent. Belgie hanteert een transcriptiesysteem voor titels in plaats van het sluitende Kadaster-stelsel van Nederland (Torrens-achtig). Parcela behandelt /be en /nl als volledig aparte markten met eigen adapters, locales en SEO-paden.