Question 1

¿Qué es Parcela?

Accepted Answer

Parcela es una plataforma institucional de due diligence inmobiliaria que cubre España, Francia, Alemania, Italia, Países Bajos, Austria, Bélgica, Polonia, Suecia, Finlandia, Noruega y Dinamarca. A partir de una sola referencia catastral genera en menos de 30 segundos un informe notarial-grade de 14+ secciones: catastro, urbanismo, riesgos, comparables, ESG, narrativa IA.

Question 2

¿Qué es una referencia catastral?

Accepted Answer

La referencia catastral es un identificador alfanumérico de 20 caracteres asignado por la Dirección General del Catastro (Ministerio de Hacienda) a cada inmueble en España. Se compone de 7 caracteres de parcela + 7 de hoja cartográfica + 4 de identificador del inmueble dentro del edificio + 2 dígitos de control. Ejemplo: 0846403VK4704F0001SE.

Question 3

¿Qué diferencia hay entre DGC, IGN/CNIG, IGME y MITECO?

Accepted Answer

DGC (Dirección General del Catastro, Ministerio de Hacienda) opera el catastro nacional vía INSPIRE WMS+WFS. IGN/CNIG (Instituto Geográfico Nacional / Centro Nacional de Información Geográfica) opera la base cartográfica nacional, el PNOA orthophoto y el LiDAR PNOA. IGME-CSIC opera la geología MAGNA 50 + peligros geológicos. MITECO (Ministerio para la Transición Ecológica) opera SNCZI (Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables) y Red Natura 2000. Las cuatro fuentes son abiertas y sin autenticación.

Question 4

¿Sustituye Parcela a la nota simple del Registro de la Propiedad?

Accepted Answer

No. El informe Parcela es un pre-análisis técnico para la decisión de inversión / adquisición. La nota simple del Registro de la Propiedad sigue siendo el documento legal de cargas y titularidad obligatorio antes de la firma. El certificado de aprovechamiento urbanístico del Ayuntamiento también sigue siendo necesario. Estudios geotécnicos específicos quedan fuera del alcance.

Question 5

¿Qué es la NCSE-02 y cuándo aplica?

Accepted Answer

La Norma de Construcción Sismorresistente (NCSE-02, actualización NCSE-25 en curso) obliga a aplicar diseño parasísmico en toda edificación nueva cuando la aceleración básica ag/g >= 0,08. Las zonas más afectadas son Murcia, Granada, Almería, Málaga, los Pirineos (Huesca, Lleida, Girona) y todas las Canarias. Parcela cruza el PSHA del IGME con la referencia catastral y dispara la alerta automáticamente.

Question 6

¿Qué pasa con País Vasco y Navarra (Forales)?

Accepted Answer

País Vasco (Álava 01, Gipuzkoa 20, Bizkaia 48) y Navarra (31) operan catastros forales propios, fuera de la DGC. Esto cubre aproximadamente el 5 % del territorio nacional. Parcela detecta el caso por código de provincia y bifurca la consulta a SITNA (Navarra) o GeoEuskadi (País Vasco). El régimen fiscal foral también aplica (ITP propio, IRPF propio) — se señala en la advertencia legal del informe.

Question 7

¿Cómo gestiona Parcela el riesgo volcánico de Canarias?

Accepted Answer

La erupción de Cumbre Vieja (La Palma, 19 septiembre - 13 diciembre 2021) destruyó aproximadamente 3.000 estructuras y creó nuevo suelo de delta lávico. Parcela cruza la geometría de la parcela con el polígono de coladas mapeado por el IGN. Si hay intersección, marca el panel como riesgo extremo (parcela prácticamente no edificable). Para el resto de Canarias se surface la capa de Vigilancia Volcánica del IGN con las siete islas monitorizadas en tiempo real.

Question 8

¿Y el riesgo DANA en el corredor mediterráneo?

Accepted Answer

La DANA (Depresión Aislada en Niveles Altos) de octubre de 2024 en Valencia provocó más de 200 víctimas y daños por miles de millones. Las provincias más expuestas son Valencia (46), Alicante (03), Castellón (12), Murcia (30) y Almería (04). Parcela cruza SNCZI Q500/Q100/Q10 con el corredor DANA y advierte cuando la parcela está en una zona donde la cobertura SNCZI puede no incluir afluentes secundarios — un estudio hidrológico complementario sigue siendo necesario en parcelas próximas a barrancos sin cartografía detallada.

Question 9

¿Qué es PNOA y por qué importa?

Accepted Answer

PNOA (Plan Nacional de Ortofotografía Aérea) es el programa de orthophoto nacional del IGN/CNIG, con resolución de 25 cm en zona rural y 10-15 cm en zona urbana. La capa Máxima Actualidad devuelve siempre el mosaico más reciente. Hay también PNOA Histórico con mosaicos anuales desde 2004 y el archivo del Vuelo americano 1945. Todo CC BY 4.0 sin autenticación.

Question 10

¿Qué es PNOA LiDAR (MDT02 / MDT05)?

Accepted Answer

PNOA LiDAR es el programa de cobertura LiDAR nacional. Cobertura 1 (2009-2015) genera MDT05 (5 m de resolución). Cobertura 2 (2015 en adelante) genera MDT02 (2 m de resolución, 1-4 pulsos/m2). El WMS de servicios.idee.es es abierto; las descargas en formato LAZ a través del Centro de Descargas del CNIG requieren cuenta gratuita.

Question 11

¿Qué es MAGNA 50?

Accepted Answer

MAGNA 50 es la cartografía geológica nacional del IGME-CSIC: 1.089 hojas a escala 1:50.000 en península + 1:25.000 en islas, armonizadas en vector. Cubre formación + litología + edad. Es el dataset geológico nacional de referencia. El acceso es por WMS ArcGIS Server sin autenticación en mapas.igme.es.

Question 12

¿Hay un equivalente español del ERRIAL francés?

Accepted Answer

No existe un documento legal unificado equivalente al ERRIAL francés (État des Risques) en España. La diligencia se reparte entre nota simple del Registro de la Propiedad, certificado de aprovechamiento urbanístico del Ayuntamiento, consulta SNCZI/Catastro y portal de la CCAA para suelos contaminados. Parcela consolida estas fuentes en un solo informe — la falta de un documento legal único es una de las brechas DD específicas del sistema español.

Question 13

¿Por qué la planificación urbanística está tan fragmentada?

Accepted Answer

En España el urbanismo es competencia autonómica desde la Constitución de 1978. Cada Comunidad Autónoma legisla su propia Ley del Suelo, y cada uno de los 8.131 municipios elabora su PGOU (Plan General de Ordenación Urbana). No existe un portal nacional de PGOU equivalente al GPU francés o al Bebauungsplan alemán. Parcela integra Cataluña como gold standard (vía ICGC) y las otras 16 CCAA + 2 ciudades como tarjetas de enlace profundo, mismo patrón que Italia 7.904 comuni y Austria 9 Bundesländer.

Question 14

¿Qué es el ITP y por qué varía por CCAA?

Accepted Answer

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compraventa de vivienda usada. Cada CCAA fija su tipo: Madrid 6 %, Andalucía 7 %, Comunitat Valenciana 10 %, Cataluña 10-11 %, Galicia 8 %, etc. Para vivienda nueva del promotor aplica IVA al 10 % (en lugar del 21 % general). Notario y Registro de la Propiedad suman ~0,4 % cada uno. País Vasco y Navarra tienen su propio régimen foral con tipos distintos.

Question 15

¿Qué es IDEE y la federación INSPIRE?

Accepted Answer

IDEE (Infraestructura de Datos Espaciales de España) es el nodo nacional INSPIRE coordinado por el CNIG. Federa servicios de las 17 CCAA + ministerios + organismos públicos, todos conformes a la Directiva 2007/2/CE. El catálogo central está en idee.es. Garantiza interoperabilidad sintáctica + semántica entre los servicios de las distintas administraciones.

Question 16

¿Qué es ERGNSS?

Accepted Answer

ERGNSS (Estaciones de Referencia GNSS Nacional) es la red CORS nacional operada por el IGN, con casi 100 estaciones de referencia GNSS distribuidas por todo el territorio. Proporciona correcciones diferenciales gratuitas en tiempo real y archivo histórico — base para topografía, cartografía y replanteo de obra. Equivalente al RGP francés y al SAPOS alemán.

Question 17

¿Cubre Parcela todas las provincias españolas?

Accepted Answer

Adaptador directo para las 50 provincias peninsulares + 2 Canarias + 2 ciudades autónomas (Ceuta y Melilla). La DGC cubre el 95 % del territorio sin restricciones. País Vasco + Navarra (~5 %) se atienden vía SITNA y GeoEuskadi automáticamente. Cataluña integrada como gold standard regional vía ICGC; las otras 16 CCAA + 2 ciudades como tarjetas de enlace profundo a sus portales urbanísticos.

Question 18

¿Qué usos específicos tiene el mercado español?

Accepted Answer

PNOA — orthophoto 25 cm rural / 10-15 cm urbano + LiDAR MDT02 2 m nacional sin autenticación, una de las coberturas más densas y abiertas de Europa. MAGNA 50 — cartografía geológica nacional vectorizada referencia para estudios de cimentación. NCSE-02 — flagging automático de zonas con diseño parasísmico obligatorio. Vigilancia Volcánica Canarias — surfaca el riesgo Cumbre Vieja antes de cualquier inversión. DANA Mediterráneo — corredor específico tras la catástrofe de Valencia 2024.

Question 19

¿Qué cobertura tiene SNCZI?

Accepted Answer

SNCZI (Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables, gestionado por MITECO bajo la Directiva 2007/60/CE) cubre Q500 (500 años de retorno, informativo), Q100 (umbral urbanístico) y Q10 (alta frecuencia) además del DPH (Dominio Público Hidráulico). La cobertura se reparte entre 9 Confederaciones Hidrográficas + Sicilia y Sardeña autónomas. Afluentes y barrancos secundarios pueden no tener cartografía detallada — Parcela surface la advertencia en el panel correspondiente.

Question 20

¿Hay un registro nacional de suelos contaminados?

Accepted Answer

No existe un registro nacional público unificado de suelos contaminados. La coordinación la lleva MITECO bajo el Real Decreto 9/2005, pero el inventario operativo se mantiene a nivel autonómico — cada CCAA gestiona su portal propio. Es la principal brecha DD del sistema español comparada con DK Bodemloket, FR BASIAS-BASOL o NL Klimaateffectatlas.

Question 21

¿Qué es un BIC?

Accepted Answer

Bien de Interés Cultural (BIC) es la figura de mayor protección patrimonial del sistema español (Ley 16/1985 de Patrimonio Histórico Español). Incluye monumentos, conjuntos históricos, sitios históricos, zonas arqueológicas y otras categorías. Cualquier intervención requiere autorización previa de la Consejería de Cultura autonómica e informe favorable de la Comisión Provincial de Patrimonio. Parcela cruza la geometría de la parcela con el registro nacional + autonómico.

Question 22

¿Qué es la Ley de Costas?

Accepted Answer

La Ley 22/1988 de Costas establece el Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT) — bienes de dominio público estatal donde la construcción privada está vedada con carácter general. También establece la servidumbre de protección de 100 m (extensible a 200 m fuera de suelo urbano) con restricciones constructivas. Parcela surface ambos zonificadores en el panel costero.

Question 23

¿Qué CRS utiliza España?

Accepted Answer

EPSG:25830 (ETRS89 / UTM zona 30N) es la convención nacional extendida en península (huso 30 extendido cubre también zonas 28, 29 y 31). EPSG:25828/25829/25831 son las zonas UTM 28/29/31 estrictas. Canarias usa REGCAN95 (EPSG:4082 para UTM 27N, EPSG:4083 para UTM 28N). EPSG:4230 (ED50) es el datum heredado con offset NE de ~80-200 m respecto a ETRS89 — todavía presente en planos antiguos; el IGN proporciona rejillas NTv2 para la transformación.

Question 24

¿Qué datum vertical aplica?

Accepted Answer

Alicante 1 (EPSG:5782) es el datum vertical oficial en península y Baleares — origen en el mareógrafo de Alicante. Canarias usa datums por archipiélago (Las Palmas para el oriental, Santa Cruz de Tenerife para el occidental). Ceuta y Melilla tienen sus propios datums. PNOA LiDAR + ortofoto se entregan en cada datum local.

Question 25

¿Qué ofrece Parcela a una entidad financiera española?

Accepted Answer

El nivel Enterprise integra Parcela como motor de DD técnica en el flujo de originación de crédito: API REST llamada al punto de decisión, scoring de riesgo de 6 ejes en sub-500 ms, informe DD firmado SHA-256 para el expediente, alertas urbanísticas para revisión de garantías, modelo de aislamiento por esquema BBDD y SSO al directorio corporativo (Azure AD / Okta).

Question 26

¿Qué ofrece a una promotora?

Accepted Answer

Cinco pasos en pocos segundos: 1) Envolvente edificable (edificabilidad, altura, retranqueos, clasificación del suelo del PGOU integrado). 2) Escenarios A-D auto-dimensionados con control normativo. 3) Matriz de riesgos 6 ejes (Urbanismo, Inundación SNCZI, Medio ambiente BIC + Natura 2000 + IGME, Servicios, Legal, Mercado). 4) Proyección TIR — DCF 36 meses (adquisición, ejecución CTE, honorarios, financiación, comercialización, venta). 5) Memorando de inversión firmado SHA-256.

Question 27

¿Cómo protege Parcela los datos personales?

Accepted Answer

Los datos de parcela son datos de terreno, no datos personales. Los nombres de propietarios solo provienen de registros públicos legalmente accesibles (DGC + Registro de la Propiedad). No hay PII más allá de lo ya público. Cumplimiento RGPD + LOPDGDD: registros cacheados en Supabase con alojamiento en la UE (Frankfurt para ES/DE/AT) o dedicado para Enterprise. Acceso por rol con permisos distintos.

Question 28

¿Tiene Parcela una API pública?

Accepted Answer

Sí. API REST en /api/v1/es/parcelas que cubre catastro, urbanismo, riesgos, INE, narrativa IA. Clave Bearer vía /settings/api. OpenAPI 3.1 en /api/v1/openapi.json. Cliente TypeScript vía npm install @parcela/sdk. El nivel Enterprise incluye webhooks (dd_report.complete, plan_change.detected), DD en lote sobre portfolio y SLA dedicado.

Question 29

¿Qué precios están disponibles?

Accepted Answer

Free (Open Beta) 0 EUR — paneles esenciales, mapa y un número limitado de informes al mes. Pago por informe: un informe Retail desde 49 EUR, un informe Due Diligence desde 399 EUR — pago único, sin suscripción. Para uso habitual, los paquetes mensuales (Starter, Professional, Enterprise) reducen el precio por informe entre un 25% y un 60%. White-label, API REST y SSO están en los planes Professional y Enterprise (ver /es/enterprise). Todos los precios sin IVA; descuentos por volumen en los paquetes mensuales, volúmenes mayores a consultar.

Question 30

¿Está Parcela disponible en catalán, gallego, euskera o valenciano?

Accepted Answer

La primera versión de /es está en castellano. Las lenguas co-oficiales (catalán, gallego, euskera, valenciano) están en la hoja de ruta como add-ons regionales para Phase 8+. El backend ya soporta locale por CCAA — la implementación regional es una capa de traducción sobre las mismas APIs.