Parcela🇩🇪 DE

Parcela Bauträger-Handbuch

Von der Flurstücksnummer zum institutionellen Due-Diligence-Bericht in unter zwei Minuten. Dieses Handbuch führt dich durch jedes Side-Panel-Modul und zeigt, welche Behördendaten dahinterstecken.

1. Flurstück eingeben

Auf der DE-Startseite kannst du das Flurstück auf zwei Wegen finden:

  • Flurstückskennzeichen direkt: Das 14-stellige AdV-Format (Land + Gemarkung + Flur + Zähler/Nenner), z. B. 05 1262 003 00012 für ein Berliner Flurstück.
  • Adress-Suche: „Berlin, Hauptstraße 1" — das Parcela-System resolved via OSM Nominatim zur WGS84-Position. Das Flurstück selbst klickst du auf der Karte aus (per-Bundesland- ALKIS-Reverse-Lookup folgt in einer kommenden Sprint-Welle).
Bayern-Hinweis: ALKIS ist in Bayern weiterhin BVV-Lizenz-pflichtig (Stand 2026). Bayerische Flurstücke werden mit einem Hinweis und einem BayernAtlas-Deep-Link beantwortet.

2. Kataster + Bebaubarkeitshülle

Direkt nach dem Laden zeigt das Side-Panel den ALKIS-Kataster-Block (Fläche, Bundesland) und darunter die Bebaubarkeitshülle nach §34 BauGB + §6 BauO des jeweiligen Bundeslandes + DIN 5034 (Tageslicht-Mindestabstand).

  • Hülle-Status: Drei-Wege-Ampel — permitted (grün), voranfrage_required (gelb), not_permitted (rot).
  • §34 Einfügbarkeit-Chip: Wir holen reale OSM- Nachbarbauten im 100-m-Radius und stufen das Vorhaben gegen die statistische Nachbar-Höhe/Geschosszahl/Bauweise ein.
  • Abstandsflächen: Alle 16 Bundesländer state-native — inklusive der distinkten Fälle (NI/SH keine Reduktion für fensterlose Wände, BB Φ=0,5 statt 0,4).

3. Erschließung · Versorgungsleitungen

Über OSM Overpass holen wir Distanzen zu den nächsten Versorgungsleitungen (Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Fernwärme). Aus den Distanzen errechnen wir indikative Erschließungs­kosten (€/m) und stempeln den Standort mit einer Urban-Density-Klassifizierung (dense / suburban / rural).

Auf der Karte aktiviert der Modus „Kataster + Versorgung" (Toolbar oben-links) die echten OSM-Leitungs-Geometrien als farbige Vektor-Linien. Die Bundesweite-Infrastrukturauskunft-Leitungen-URL (BIL) ist als externer Link für die verbindliche Vor-Bau-Anfrage verlinkt.

4. Region · DESTATIS GENESIS-Online

Acht Bundesland-Indikatoren über eine 5-Jahres-Reihe — Bevölkerung, Wanderungssaldo, Bruttoverdienst, Arbeitslosenquote, Wohnungs-Fertigstellungen, Gewerbeanmeldungen, BIP je Einwohner. Aus dem Bündel errechnet die Engine einen Makro-Score 0–100 mit Verdikt stark / gemischt / schwach.

Konfiguration: Die DESTATIS_USERNAME + DESTATIS_PASSWORD Umgebungs­variablen müssen gesetzt sein. Kostenlose Registrierung unter regionalstatistik.de/genesis/online.

5. Sonne · PV-Potenzial

PVGIS EU-JRC v5.2 — der offizielle PV-Potenzial-Dienst der Europäischen Kommission. Du bekommst Jahresertrag in kWh/kWp, 12-Monats-Reihe mit deutschen Monats-Etiketten, stärksten Monat, vorschlag Anlagengröße basierend auf 30 % Parzellen­anteil als Dachfläche, und eine indikative EEG-2024-Direkt­vermarktungs- Einnahme. Die Fassaden-Sonnenstunden-Tabelle wird clientseitig mit suncalc auf den Parzellen­mittelpunkt gerechnet.

6. ESG · EU Taxonomy · SFDR · GEG · DGNB

Sechs OSM-Umweltfaktoren (Lärm, Luft-Proxy, Grün, POIs, Industrie, Schutzgebiete) plus die drei regulator-shaped Overlays, die deutsche institutionelle Käufer brauchen:

  • EU Taxonomy: Sechs Umweltziele (CCM/CCA/WTR/CE/PP/BIO) jeweils mit Substantial-Contribution + DNSH-Verdikt.
  • SFDR Art. 8/9 PAI-Tabelle: Fünf parzellen- auflösbare Indikatoren (PAI 1, 4, 13, 14, 15) mit grün/gelb/rot-Flags.
  • GEG §71: Geschätzter Erneuerbar-Anteil aus Fernwärme + PV-Signal mit Pflicht-aktiv-Indikator je nach Gemeindegröße.
  • DGNB-Proxy: Bronze/Silber/Gold/Platin/Premium- Band als Sales-Deck-Signal (kein Ersatz für ein echtes Audit).

7. Sanierung · KfW BEG 2026

Vier KfW-BEG-Szenarien (Effizienzhaus 85 / 70 / 55 / NH) mit BKI- 2026-Kostenmatrix, KfW-Kreditdeckel + Tilgungs­zuschuss-%, Energieklassen-Übergang (F → C/B/A/A+), qP-Wert nach Sanierung, GEG-2024-§71-Konformitäts­flag, Statiker-Gutachten-Flag, Denkmal-Block-Indikator. Empfohlene Stufe ist EH 70 (oder EH 85 bei Denkmal-Constraints) — beste Verhältnis aus Investition, Zuschuss und Energieklassen-Sprung.

8. Baugrund · Geothermie · Karst

Bundesland-Übersicht aus BGR-Karten + DIN EN 1998-1/NA + LBEG/ LBGR/LfU-Übersichts­katalogen. Fünf Sub-Sektionen — Baugrund- Typologie (mit Sohldruck-Hint), Hydrogeologie, Seismik (zone_0.. zone_3), Karst + Bergbau-Altlasten, oberflächen­nahe Geothermie (W/m Sondenleistung + §49-WHG-Bohranzeige-Hint). Inklusive Deep-Link zum BGR-Geoviewer + dem jeweiligen Landes- Geo-Service.

9. Grundbuch · Abt. I / II / III

PDF-Upload deines Grundbuchauszugs → Claude-Vision-Parser extrahiert strukturiert Eigentümer + Belastungen + Hypotheken/Grundschulden in deutscher Notar-Sprache. Datenschutz: Das PDF wird nur im RAM der Route verarbeitet und nach der Analyse verworfen — gespeichert wird ausschließlich der strukturierte JSON-Auszug. Erbbaurecht- und Wegerecht-Indikatoren werden prominent angezeigt.

Konfiguration: ANTHROPIC_API_KEY in .env.local hinterlegen.

10. Fotos · Vor-Ort-Dokumentation

Foto-Upload mit serverseitiger EXIF-GPS-Extraktion. Geotagging wird automatisch als Chip auf dem Thumbnail angezeigt — nützlich für den DD-Bericht-Anhang. Bis zu 15 MB pro Datei, beliebig viele Fotos pro Flurstück.

11. KI-Narrativ · Bauträger-Stil

Die KI komponiert ein 5-Absatz-Narrativ in formellem deutschem Bauträger-Stil aus allen aktuell verfügbaren Signalen (Kataster, §34-Hülle, Region, ESG, Sanierung, Baugrund, Grundbuch). Provider: Claude wenn ANTHROPIC_API_KEY gesetzt ist, DeepSeek sonst als Fallback. Markdown-formatiert mit##-Überschriften und Aufzählungen.

12. 3D-Nachbarschafts­ansicht

300-m-Radius an OSM-Gebäuden mit Höhen aus height- oder building:levels-Tags. Klick auf 3D-Sonnen- Studie öffnen startet die WebGL-Szene mit Sonne, Gelände und Volumen-Nachbarschaft. BKG-Hauskoordinaten-Cross-Reference ist als Portal-Link verfügbar (programmatischer State-WFS- Abruf folgt in einer kommenden Sprint-Welle).

13. Berichte exportieren

Zwei Ausgabe-Stufen unten im Side-Panel:

  • Standortbericht (HTML): Retail-formatierter Bericht mit eingebauten Karten — für Privatkunden / Erst-Sichtung.
  • Institutioneller DD-Bericht (PDF): Tabellarisch, SHA-256-gestempelt, mit optionalen Kapiteln für ESG, Sanierung, Baugrund, Grundbuch, KI-Narrativ. POST-Body-Flags include_esg / include_retrofit / include_geology / include_grundbuch / include_narrative steuern, welche Kapitel mitgerendert werden.

14. Karten-Werkzeugleiste

Die glassmorphe Werkzeugleiste oben-links bietet:

  • A·B·C Eckpunkt-Beschriftung — Buchstaben­markierungen für alle Polygonecken
  • §6-Abstandsfläche-Ring — inwärts gepufferte Hülle in der echten BauO-Distanz
  • Basemap-Cycle — Kataster / Orthofoto / Kataster+Versorgung
  • Distanz + Fläche messen — Klick + Doppel­klick zum Abschluss, Anzeige in m/km bzw. m²/ha
  • Profil (in Vorbereitung) — Nord-Süd + Ost-West Höhenschnitt landet, sobald BKG DGM10 verdrahtet ist

15. Portfolio + Vergleich

Über /portfolio kannst du Mischportfolios aus PL- und DE-Flurstücken anlegen, mit IRR-Rechner und Aggregat- Statistik. Der Country-Selector im Hinzufügen-Formular schaltet zwischen TERYT (PL) und Flurstückskennzeichen (DE) um. Die Karte zeigt alle Pins, jede mit Flagge.

16. Public API · /api/v1/de/*

Der DE-Tier der Public API mirror'd die Dashboard-Endpunkte unter /api/v1/de/parcels/[id]/*. Bearer-API-Key generierst du in Einstellungen. Die volle OpenAPI-3.1-Spec ist unter /api/v1/openapi.json verfügbar und im Scalar-Renderer auf /docs interaktiv testbar.